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聊聊通胀,房产与股市(写于五月)
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开头想先跟大家分享一个我体悟到的简单常识:”经济学是将不规则的人类经济行为强建理论体系于其上,一切皆为贪婪服务.”今天用最简单的语言聊聊下面这些话题,以下言论是放在大范围人群来讨论的,特殊个例不在讨论范围内:

通货膨胀的迷雾

通货膨胀作为一个常用口号与大杀器轻易地左右了很多人的投资行为与财富布局.我们会因为这个追在我们身后的”怪兽”而奋力奔跑,但当你停下来,放下恐惧仔细地观察它时你会看到不一样的信息.我们先把房地产的通胀,养孩通胀挑出来(下段会具体讲),单看看其他的生活成本.

  1. 物价的升高一定要看绝对值,比如买菜钱如果从每月1000变成1100了,好似增长了10%,但绝对值对生活和财富造成的影响几乎是零(少下一顿馆子或少喝几杯咖啡就回来了).我们经常看到的一种恐慌就是”蒜你狠’与”猪肉自由”这种逻辑陷阱一一猪肉80元一斤了云云(现在三亚的猪龙骨是28.8/斤)葱涨了三倍了.但你要想想出去吃一顿饭多少钱?
    在考虑其绝对值后,你会发现小范国的物价上涨造成的心理恐慌成本要远大于其实际伤害.

  2. 我们要在个体欲望需求中变动地来看实际发生的生活成本,以我个人为例,经历了三重通货紧缩:
    生活成本的通货紧缩:十五年前我需要买华美的衣服,下馆子吃饭,交友娱乐,喝星巴克,每月吃喝穿娱乐成本在8000-10000左右;现在在家做饭我吃的是最好的黑猪(64元一顿),喝的是农夫山泉(8元桶五升),每天各种水果,穿海岛棉的讨衫,喝三顿半的咖啡,每月成本在4000左右,也就是说我的生活质量大大提升了,但在所谓的十五年的持续性通货膨胀后,我实际却经历了”通货紧缩〞,即我的生活成本下降了一倍多;
    住房成本的通货紧缩:原来在北京吸雾霾(月租房成本九千),现在在生态环境极佳的三亚住新房(月租房成本三千,高层,看海,市中心,精装,新房),住房成本便宜了两倍;
    医疗成本通货紧缩:现在的身体状况相对在北京工作更健康了,潜在的生病机率大大减少,潜在的医疗成本也就大大降低了,省下了-大笔医药费(由于社会医保的完善,看病比原来便宜了,属于通货紧缩,前提是别为了挣钱把健康搞垮,那就是亏损了).

  3. 在过滤了大量宏观数据后,我分享一下我看的唯-一数据是:全国月收入比我利息收入低的人口数.假设我的每月利息或被动收入是10000元,而月收入低于10000元(个人收入,非家庭收入)的人口数是十亿左右的人口,那么在这个基数下我是不怕通帐的,为什么?因为不能让十亿人吃不起饭,这些人在财富上是最脆弱的,如果通胀稍微剧烈一点,他们就会破产,会闹事.所以有这部分人口基数做锚点在就不用恐慌极端通胀的问题.

  4. 你会发现生活成本结构是按照人性的欲望分层来划分的,每个人所需要承担的生活与娱乐成本完全基于个人的收入预期与欲望对标等级,像昨天那位中产家庭的案例,大家仔细观察一下,她和先生的收入肯定比过去十年挣得多很多,但为什了更焦虑,压力更大了,生活幸福感更低了.答案是:两个孩子+两套房产的房贷.她对标的是标配的”中产幸福〞,这直接陷入了财富隐性回流的”土地+生育+消费+劫富济贫”的被迫消费陷阱中,所以人性的底层需求才是政府与资本所开发的重点,例如’房子是抵消通胜的最好资产,利用杠杆造富做人上人,优质教育注定孩子未来这些洗脑”等口号,其实都是在利用人类的底层需求进行财富回流(古时候鼓励生育是为了打仗,耕地,现在其本质也没变).

房地产

  1. 对政府:土地收入依然是财政收入的基石,不单是卖地,还有税收(包括末来的房产税和遗产税),银行的利息收入,原材料,解决就业所带来的宏观经济财政收入增长与社会成本隆低(例;多一个人就业就少一个潜在罪犯,也就减少了相关社会成本).

“房地产和生育,教育政策,就业”是环环相扣的,而不是独立存在的.它一定是在一方面对你进行”卡脖”,才能激发另一端的地产需求.父母希望孩子能上好学校,就要买房,上好学校是为了上好大学,然后就有大概率的就业机会,然后就有大概率能找到合适配偶,然后就能继续生孩子.父母的这种需求与期望在被土地经济利用的同时也”配合”与”支持灯土地经济,它是一个交互的,环环相扣的链条.昨天有豆辦同学问”房价导致贫富差距太大了!真不知道国家把房价搞得这么高干嘛,让人活不下去的感觉”..这就是财富回流的手段而已,没有这个池子,大家有过多的现金流不是投资移民就是躺平不工作了,有这个助力器即可以把财富锁在国内又可以”激励”人们奋发图强,是不是很有必要让房价高一点,要不人是不会去努力的,它就像一条鞭子,鞭策天性懒惰的人类不停地工作,生产”价值〞.末来财政收入只要有需求就会持续地出售土地,但由于大城市的地价已经达到一个高点(中产可承受的极限),加上”房住不炒”的稳定社会口号,即使出现地王也是小概率事件了,当这个市场被开发到一定极限就是以稳为主了.而财政的增长点将来自于拥有多处房产的富人与中产们一一房产税与遗产税,至于什么时候开始就看银行系统放出去的钱什么时候能收回来了(如何在没有收回来的情况下征新税,就会导致房产抛售,资产缩水,金融危机,没人买新房了,银行的钱就收不回来了).

  1. 对个人:
    高利息,二三十年的房贷买来的房产是债务还是资产?答:”只要它不具备变现的可能性(给自己住,孩子住,老人住),那么在还清贷款前它属于负债,在还清贷款(或全额购买)后它属于消费(买的是一个用来居住不能套现的住所,所以是消费).
    珠宝玉石古玩字画奢侈品和房产一样,在套现成现金前属于消费,价值都是心理测算的或或社会普遍认同的,但它不具备实际支付属性,对抗通货膨帐的能力也只存在概念层面,例:你的财富是100万现金,你买了一个100万的翡翠手镯,如果你想在三年后变现,你可以挂出110万的价格,它的价值专家说了是110万,但卖不出去,请问实际上你手里的支付属性财富现在是多少?答案是0,因为你无法买食物也无法治病,你的所谓110万的财富是纸上的,并不能产生支付属性.同理,你用200万首付,货款500万买了一套价值700万的房子,你的账户从头到尾就是少了200万,而你得到了一件叫”房子”的居住属性商品,因为你不会卖,所以即使它涨到1000万,你的账户里依然是0,而每个月还要还”(500万+N百万)/360期”的债(这个债可比通胀伤害大多了).如果你用这200万吃利息4%,每个月收入为6667,减去租房的钱5000,那你在解决了居住需求的同时,你的资产每个月还会增加1667元,加上本应该还贷的工资假设是25000元/月,那实际上,你每个月的财富增长为26667元,而你每年把新储蓄的收入再存入银行,那每年实际上又会多出新的利息收入.那看似这么容易的选择为什么还有很多人买房呢?就是因为大家把”200万首付+500万贷款+N百万利息”作为资产这个概念来看的,所有人都相信或认可它的价值,并都视其为财富(国家和民间统计也都把这部分作为财富来统计),再加上”找对象结婚的标配条件,孩子入学的政策需求,财富传承,对抗通货膨胀,”房价必涨”心态,强迫缴纳住房公积金(也是诱导买房,不使用岂不”亏〞了),买房养老,增加稳定安全感,社会标配幸福的标签,攀比心,媒体影音电视剧的加持与煽动,炒房团和地产公司制造的人为恐慌情绪,限购导致的饥饿营销’效应等等”就导致了最后普遍的房产购买行为,*而这里面最让人焦虑也最刺激购房需求就是”房价会越来越高〞,但是细研究这句话会发现有八个逻辑陷阱**:
  2. 没有任何地方的房价是一直涨的,美国是这样,日本是这样,中国也不例外
  3. 如果不能售出变现自住房和房价增长又有什么关系呢?
  4. “房价会越来越高”适用于所有城市或一个城市的所有区域吗?
  5. 房价上涨必然会影响租房成本吗?(考虑到二三四线城市的租房成本是持平或微涨的,以及末来新房越来越多,空置率越来越高导致的租金下隆);
  6. 房价上涨幅度如果不能延续之前的疯狂上涨幅度,那它末来的微增长幅度和它的收益相符么?(考虑房产税房屋老化等潜在成本):
  7. 非学区房的老房子几十年后能有人接盘吗?(只要是商品就有老化贬值的厲性,至于”学区房〞还要看未来的相关政策):
  8. 在人口下降的趋势前提下除了一线大城市外,随着新房越建越多,未来的接密人在哪?(所谓的”阶层固化”的:一种解释是:有钱的都有房了不会再过多购买,没房的末来也买不起;在新房越来越多,而人口下降的情况下,接盘人就越发变得凤毛麟角了):
  9. 买房”据说”是对抗通胀,怎么通胀还没来却先背上N百万的利息贷款了呢?如果自住房不能出售如何对抗通胀?如果说过去因为房价低,杠杆政策松,供需关系不平衡,再加上市场存在大量的地产商,企业,机构,炒房团,个人的集体炒房捂房行为,导致了三十多年的房价上涨,那当这些机构和个人慢慢甩盘套现离去(和股票-一个道理),谁来扛这个几十年的高价位,高利息的还款?三十年的还款期内保证不生病,就职的企业不倒闭不裁员吗?那个时候是破产还是怎么办得提前考虑好.这里建议大家看看电影<大空头>,真实感受一下美国的房价是怎么崩的(现在对二手房的严格交易政策其实就是国家在护盘,软着陆).当你的风险已经远远超过了你可承受的范畴,即贷款购房后,在你失业后的二十四个月内,你的存款无法覆盖家庭生活成本与月供,如果是这种情况无论是自住房产还是投资性房产,在现在的经济环境下都要格外谨慎.如果房子不住只选易租,易变现,地段好的小户型拿来出租与投资呢?那就要算笔帐:房租是否能和大额存单利率持平,例:五百万大额存单月利息收入为16000,如果五百万所买的房产的月房租收入能达到16000就算持平了,但显然不可能,如果每月房租收入是7000,那实际上每个月相对16000的大额存单单的利息收入,每月是净亏损9000的,再考虑空置期,出租后的装修损耗与家具折1日,实际亏的更多一一如果房价上涨后售出,从收益中可计算出相较大额存单利息收入的具体盈亏数字.任何投资都有风险性,当资产的流动性(变现能力)由于市场与政策原因变得很低时,这种资产就是所谓的”有价无市”不能赋予其投资资产的性质了.为什么在某些地方,新房的购买要比二手房的限制相对宽松,除了打击炒房外(抢了国家的利,造成大基数底层人民不满,威胁了政府统治的根基),另-原因是新房的钱是银行的(也就是国家的)必须优先回笼,而二手房是个人的,不能去和国家的投资项目”抢潜在客户”.像上文说的,未来能买房的接盘人越来越少,而国家为了财政收入,原材料和就业等原因会继续卖地,盖楼.那肯定得先紧着新房卖;再加上经过之前几轮的地产商”淘汰”后,剩下的公司基本上都是服从政府管教的,想必政策层面也会相对二手房利好些,以上这些原因大概率会影响二手房流动性.

所以请大家记住两点:
能通过房产获利的只有政府,银行,部分”听话的”房企,炒房机构和团体,房屋中介,吃房产红利的非房地产企业(很多上市公司买几十套房缺钱了卖几套做账面),有雄厚资金的个人二线城市的拆迁户,但绝不是背房货买自住房的打工人,他们只是上面那些机构与个人的接盘侠; 二只要这个资产不是用来升值套现的,它只算是消费品,只有现金能购买食物与看病,而房子并没有支付属性.想象中的价值永远都是幻想,这和下文要说的股票是一个道理!

一二级资本和市场

作为前上市公司高管,我可以告诉大家,公司上市的目的就是为了圈钱,其他好听的都是口号而己,有了A到E轮以及一级市场的融资,公司的”表面营收”会增长更快,但这些只是资金吹的泡而已.事实上,从大部分的公司案例中我们可以发现,资本是对企业的一种”阉割”,它让企业更功利,更短期性,更追逐套现行为.普遍来讲,只有一家公司没有资本的”挟持”,才能更长远地去规划,潜心打磨产品,把重心放在口碑与扩张上,而不是为了股价”作秀”,这点可以看看美国上市公司为了股价的各种骚操作.明白了上述内容,我们再来看看二级市场的股票有价值吗,有,但它只存在股民的幻想中,股票本身并不生出价值,只有在套现的那-刻它变成了账户现金后才有了价值,这种价值是基于接盘人所承担的风险,没有接密人,这部分财富和不能变现的房地产一样只是”纸上财富〞.因此,只要股票不套现就存在财富缩水的可能性.

为什么政府更愿意(或不得不)卖地而对IPO不冷不热,因为房地产带给政府的实惠是真实可见的(前面都说到了),而金融市场则是双刃剑,第一受益群体是资本家而不是政府.在二级市场上,它至多是机构与炒家收割韭菜的工具而已,和赌场的”让1%的人尝到甜头来吸引99%的韭菜”是一个道理,不符合我国以缩减贫富差距,增强社会稳定的基本原则.我国有了股票市场就不需要赌场了,其本质与税收带来的利益是一样的.

在经济体系中,政府的”劫富济贫〞:不单单指缴税,社保缴纳与保险,查抄贪污腐败,打击资本家,扫黑除恶;对于普通人来讲,因为有了买房,消费,生育的财务压力,人们会”被迫〞进入二级资本市场或其他高风险高回报的投机市场进行交易,这其实也是一种”隐性财富回流的玩法一一利用人的贪婪属性回收你的财富,然后踏踏实实去工作,生产,服务,才是政府希望看到的.任何”坐庄”的投资机构本质上都是在找接盘人:天使,投资人,券商与机构无论在上市前还是上市后都是在执行一种流转的套现行为,如果没有人接盘就需要制造出接盘人(这和房地产的很多行内玩法一个道理),最简单的两套法则就是”激发贪婪”与”制造焦虑”.想象一下个人进入赌场,面对的是雄厚底牌的庄家机构,如果玩下去你的胜率是多少?当然很多人会说控制贪婪,设置底线,保持理智,建好就收,但能做的的人却是少之又少,赌性的培养很容易,能戒的不多.还有小部分”成功收手〞的人就是我们所说的”幸存者偏差〞(大部分的末幸存者已无法发声,人们只看到经过某种筛选而产生的结果,而没有意识到筛选的过程与末幸存者的占比与原因,因此忽路了被筛选掉的关键信息),真正亏的一塌糊涂的人是不会到处炫耀的,因为TA们在等着看更多人踩坑的好戏,这样心理才能平衡,人性恒古.如果把过去三十年的全民股票累积收益亏损数据真实地展现出来,估计大家会从此选择买彩票或者去澳门了.

个人建议

计划当丁克的朋友做点自己喜欢的工作哪怕收入低些也无所谓(慢慢储蓄不必着急,攒下的都是”真正属于你的,有利息收入的,具备支付属性”的财富),关键是个人欲望的合理计算与人生价值的设定.如果家里有套老人留下的房产,自己租房在哪里都能享受生活,可以随意换新的城市游历,换新房子住,那才是快意人生.

有儿女的朋友把教育的本质看明白(见留言区文章链接:谈教育),即别鸡娃也别鸡自己(见留言区文章链接:拼爹),孩子的未来与幸福不取决于这些,有健全的人生观,健康的体魄,强大的意志力与受挫力,良好的家庭关系,善于沟通的能力与积极乐观的心态才是TA终身的财富,而不是留给TA的钱与房产(这些往往造成了富不过三代的结果,人性使然);可以想象一下在经济增速缓慢,充满变数的末来社会中,一个从小就被焦虑与内卷缠身的孩子长大后会有美好的人生与健全的心理吗,能让TA扛过一次次挫折的是上面这些身心财富,而不是房本(房本对失恋失业,空心病,抑郁症并不管用).而作为父母,降低自身的欲望,增加充沛的现金流,保持好自己的身心健康(这点很重要)才是正途.

这篇文章首写于五月,因为一些语句被屏了,后来有读者希望再发一遍(见下图),就做了某些删减,最后发在本组里.本文不是一篇专业的经济学文章,只是在我所观察与体悟到的一些规律,主旨是缓解大家对未来与FIRE的焦虑,把关注点放在当下,而不是把子孙与未来的问题都提前解决与算计完美,从历史的周期看这是很难的,我们能着眼预估的也就是未来一二十年的范畴(退一万步说如果真出现极端情况所有的财富储存形式也都丧失意义了).希望能对大家有所帮助🙏.